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売却をお考えの皆様、当社ホームページをご覧いただきまして誠に有難うございます。さて、実際に売却を進める上で、どうしたらいいのか良くわからない事が多いのではないでしょうか。一般的な売却方法をお知らせします。
売買専門店 新聞折込広告・情報誌・インターネット等に物件情報を掲載している会社。主に仲介物件が多く成約率は高いと思われます。
賃貸専門店 売買物件(売却物件)は取り扱いません。
賃貸・売買兼業店 大半の会社は賃貸をメインで行っているケースが多いですが、売買専門部門と賃貸部門がしっかりと分かれている場合、売買は広告やインターネット・情報誌に出している可能性も高いので、売買専門店と同じかと思います。しかも自社の賃貸のお客様への紹介も出来るため非常に成約率が高いと思われます。
建売・売買店 仲介物件なども含めた広告などを配布しますが、やはり自社建売住宅を販売することがメインのため、比較的売却期間が長い可能性があります。
建売専門店 基本的に仲介物件は取り扱わないです。
土地(地上げ)専門店 地主様からの売却依頼を受け、売買専門店や建売業者へ土地を紹介します。また広告の配布は比較的少ない場合が多いです。また売買専門店に物件紹介をする場合があります。
原則として、売買を行っている会社であれば、どこの会社でも良いかと思いますが、やはり広告やインターネット、情報誌への掲載を行い、購入希望のお客様を探し出せる会社の方が、早期売却につながるかと思います。
それは、皆様の売却不動産を不動産会社がお預かり(受任)したあと、レインズ(国土交通大臣指定流通機構)へ登録する義務があり、その情報を各不動産会社が共有し、広くお客様探しができ、また情報を取得した会社が広告やインターネット等に掲載しているためです。ただし、中にはレインズ登録していない場合(主に一般媒介)の物件もありますので、その場合情報の共有ができないため、成約までの期間が長引くケースもあります。
売却の依頼(委任)を行うときには、以下の3種類の依頼内容があります、いわゆる媒介(仲介)契約です。なお契約内容により、売却依頼した不動産の状況の報告を受ける事が可能です。
仲介の種類
専属専任媒介契約 どのような取引でも必ず依頼した不動産会社を通す必要があります。なお不動産会社から一週間に一度以上の業務報告があります。不動産流通機構への登録必須です。
専任媒介契約 原則として取引をする場合、依頼した不動産会社を通す必要がありますが、売主様が直接購入者を探した場合、は不動産会社を通さず直接取引する事が出来ます。なお不動産会社から二週間に一度以上の業務報告があります。不動産流通機構への登録必須です。
一般媒介契約 複数の不動産会社へ依頼することが出来ます。ただし、業務報告はない場合が多いので現在の状況を知る場合、売主様から不動産会社へ連絡が必要となる場合があります。不動産流通機構への登録はお客様の任意となります。
一般的に上記3種類では、実務上、不動産会社が売却物件をお預かり(受任)する場合、多いものは専任媒介契約が多いのではないでしょうか。また、各契約の詳細は直接お話しいたしますので、詳細を知りたい方はメールにてお問い合わせください。
2つの不動産会社が入ると手数料は2倍?
売却依頼をしていて、いざ売却の際、他の不動産会社が依頼先の会社とともに仲介を行う場合が多々ありますが、心配なく・・・仲介手数料が2倍になる事はありません。通常仲介手数料は国土交通省で定められた上限金額があり、その手数料以上請求する事は出来ないのです。また普段の取引では、売主様は売却依頼先の不動産会社へ仲介手数料をお支払いになり、もう一社の会社は買主様から手数料を頂戴するケースがほとんどです。
自分の不動産価格はどのようにしてきめるの?
例として、土地・建物を別々に出して行きますね。なお一般的な算出方法ですので、すべての不動産が当てはまるとは限りませんのでご注意ください。おおむねの目安としてお考えください。
土地の算出方法 土地の大きさ(坪数)×相場価格=土地価格
建物の算出方法 新築当時の価格(坪40万円から50万円位)÷建物償却期間(ここでは25年とする)×(25年−建物使用年数)×建物坪数=建物価格
ただし、実勢価格や近隣での販売事例・建物の使用状況、土地の形・接道の方向などで多少変わりますので、お知りになりたい方は直接メールにてお問い合わせください。なおあまり価格帯を高めに設定すると、いざ購入のお客様が見つかっても、その方が住宅ローンを組んだ場合、金融機関から担保評価が足りなくなり購入できない場合もありますのでご注意ください。また不動産価格に関して不動産会社が価格を決める事はできませんので、最終的には
お客様の言い値となるんです。
売却(委任)期間はどのくらい?
はい、決まっています。媒介契約日より3ヶ月です。不動産会社とすればその3か月の間にいかに購入客を探し、紹介できるかが腕の見せ所ですが、やはり多くの媒体(広告・インターネット・情報誌など)に掲載し幅広く宣伝活動するかなのです。なおそれでも3ヶ月を経過した場合、売主様は継続したいときには、更新する事は可能です。なお当社ではお預かりした場合、本ページ最後の特典があります。またその不動産をしっかり調査し、売主様・買主様ともにご迷惑にならぬ様努めております。
売却不動産に借入(担保設定)がありますが?
もちろんOKです。多くの方が既存の住宅ローン等が担保設定(抵当権等)されています。しかし、売却する際、新たに購入する買主様のお金の支払いと一緒に、既存の住宅ローンを返済してしまうので、ご安心ください。また、時には売却予想金額より住宅ローン額の方が多い場合もあります。その際はお問合わせください。(任意売却も承ります、各債権者との交渉も行います。住宅ローンの支払が困難な場合でもご相談ください)
 ご売却の流れ
1.ご売却相談
お客様の大切な財産である不動産を安心して売却するために
必要な手続きの準備についてご説明いたします。
まずはお客様のご要望・お悩みをお聞かせください。
2.査定依頼
不動産売却のはじめの一歩は、価格査定となります。
「自宅を売却して新しい家を購入したい」「相続不動産を売却したい」「遊休資産を処分したい」・・・。
不動産売却の目的や動機はさまざまです。ご売却を決定されている方はもちろん、将来に備えて、とりあえずどれくらいで売れるのかをお知りになりたい方も、鈴木企画が無料にて価格査定致します。
3.物件調査・査定依頼
まずはじっくりとお話しをお聞かせください。
@ 物件概要の把握
A 個人情報に関するご説明
B 物件個別要因の調査
4.媒介契約
正式にご所有不動産の売却を決断されましたら、不動産の売却活動をご依頼いただくために、媒介契約をご締結いただきます。
媒介契約には、宅地建物取引業法第34条の2に定められている通り、前出の3種類があります。なお、いずれの種類も契約の期間は3ヶ月以内であり、お客様からの申し出により更新することができます。
5.売却活動
媒介契約のご締結後、鈴木企画では、物件それぞれの特性や流通性を考慮したうえで、最適な販売計画と広告活用をご提案し、積極的なご売却活動を行っていきます。
6.不動産売買契約
ご購入を希望される方が見つかりましたら、まず不動産購入申込書のご提示をいただきます。これを受けて、具体的な価格や条件の交渉に入ります
@ ご契約条件の確認
A 買主様への重要事項説明
B ご契約前の説明
C不動産売買契約の締結・手付金の受領

7.物件のお引渡し準備
@ 契約条項の履行
不動産売買契約条項に盛り込まれた、売主様が物件引渡しまでに行う事項を、スケジュールに沿って進めていきます。
A お引越し
残代金の受領と物件の引渡しは同時に行われる為、不動産売買物件に居住中のお客様は、ここでお引越しが必要となります。残代金の受領日までに、公共料金の清算なども済ませ、契約時に約束した状態で買主様へ引渡せる状態にする必要がありますので、スケジュール管理を含め、入念に準備をしておきましょう。

8.残金の受領・物件の引渡し
残代金の受領・物件のお引渡し
買主様より売買代金の残金をお受け取りになると同時に、所有権の移転登記手続きと、物件のお引渡し(鍵のお引渡し)を行います。これで不動産売買のお取引は完了いたします。

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