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■市街化調整区域の土地でも家は建つ?


市街化調整区域の土地は市街化区域の土地に比べ価格が安い分、あらかじめきちんと物件の詳細(都市計画法や建築基準法などの法令に基づく制限)及び建築可能な資格要件やインフラ整備の状態など、注意しなければならないことがたくさんあります。

日本の国土は概ねこのように定められています
都市計画概念
市街化区域とは
すでに市街化を形成している区域、及び、概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域。
12種類の用途地域が定められ、建築可能な建物の用途が決められています。
市街化調整区域とは
市街化を抑制すべき区域。用途地域を定めない。
基本的には、一般の住宅は建築することはできません。


◆市街化調整区域の土地でも家は建つ? その1


水戸市のエリア指定・文言指定について
水戸市の市街化調整区域の条例 「水戸市市街化調整区域に係る開発行為の許可基準」による
水戸市においては、多様化する居住環境に対応すべく、市街化調整区域でも一定の要件を満たす土地について、建築物の建築が可能な土地を定めています。

1.建築物の建築が可能な土地の区域
@エリア指定
要件を満たす区域を市長が指定します。
指定された区域は図面化され、都市計画部都市計画課及び建築指導課で閲覧できます。



A文言指定

次のすべての要件を満たす区域とします。但し、急傾斜地崩壊危険区域、保安林農用地区域、 風致地区は除かれます。

(1) 市街化区区域からおおむね1kmの範囲内であること。
(2) 40以上の建築物が敷地相互の間隔70m未満で連たんしていること。
(3) 幅員5.5m以上の道路に接し、かつ、当該道路から50mの範囲内であること。また、当該道路は区域外の幅員5.5m以上の道路に接続していること。
(4) 上水道が整備されていること。

2.建築できる建築物の用途と道路幅員・下水について
建築物の用途 道 路 幅 員
下水(汚水・雨水)
  の 処 理
エリア指定 文言指定
(1)住宅(宅地分譲・建売住宅・貸家を含む) 4m以上 5.5m以上 合併処理浄化槽可     
(2)業務用と居住用の兼用住宅
  (事務所・食堂等)
5m以上 5.5m以上
(3)共同住宅、長屋、寄宿舎又は下宿 5m以上 5.5m以上 公共下水道・都市排水路・農業集落排水処理施設・水路・道路側溝等に適切に排出できること。
(4)150u以下の店舗
  (日用品販売店舗・理髪店等)
5m以上 5.5m以上
(5)事務所及び作業所 5m以上 5.5m以上
(6)上記の建築物に付属する建築物 4m以上
5m以上
5.5m以上 各々該当するもの
平成20年7月1日から建築物の用途が一部緩和されました。
(1)住宅のエリア指定内の道路は4m以上の幅員が必要ですが、42条2項道路(セットバックを要する道路)も含まれます。
(2)業務用の職種と(4)店舗が認められる職種は制限があります。

3.敷地の規模

住宅・・・・・・・・・・・・・・250u以上1000u未満
住宅以外の建築物・・・300u以上1000u未満

4.建築物の規模
(1) 建ぺい率:60%以下 容積率:200%以下
(2) 兼用住宅は、第一種低層専用地域内に建築することのできるものであり、床面積の2分の1以上が居住用で、かつ業務用の床面積が50u以下に限られます。
(3) 店舗は、第二種低層住居専用地域内に建築することができるものであり、床面積が150u以下に限られます。
(4) 事務所及び作業所は、床面積が200u以下に限られます。但し、本条例施行規則で定めるものを除きます。
(5) 建築物の高さは、10m以下に限られます。


エリア指定・文言指定の土地を購入するメリットとデメリットは?
メリット

☆市街化区域に比べ価格が安い
同じ予算で広い土地を購入できます

☆誰でも建築が可能です

既存集落内の自己用住宅と違って、誰でも建築ができます。

デメリット

☆敷地の規模に制限があります
住宅では250u以上です。
(売地としても広めで出ています)

☆高さ制限があります

10m以下なので3階建ての時は注意が必要です。
※物件の詳細にエリア指定・文言指定とあったら、この水戸市の条例です。
 



◆市街化調整区域の土地でも家は建つ? その2



茨城県の既存集落について
「茨城県都市計画法の規定による
開発行為の許可等の基準に関する条例」
既存集落内の自己用住宅
「既存集落」とは
市街化調整区域において、自然的社会的条件から一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であって、おおむね50以上の建築物が連たんしているものをいいます。
1.適用の範囲
「既存集落」内の自己用住宅に適用する。
2.予定地について
(1) 当該既存集落が存する市街化調整区域に係る線引きの日前に土地を所有していた親族から当該線引きの日(昭和46年3月15日)後に相続、贈与又は売買により当該土地を取得した者。(取得することが確実であると認められる者を含む。)
(2) 当該既存集落が存する市街化調整区域に係る線引き日後に土地を取得した者(取得することが確実であると認められる者を含む。)であって、次のいずれかに該当する者。
線引き前(昭和46年3月15日以前)に既存集落を含む大字内又は隣接大字内に本籍又は住所を有していた者。
既存集落を含む大字内又は隣接大字内に相当期間(10年以上)住んでいた者。
アに該当する者の血族2親等若しくは姻族1親等以内の者。
水戸市・ひたちなか市 既存集落について 既存集落で家が建つのね! 茨城県既存集落のポイント
3.予定地の面積
おおむね200u以上500u以下であること。
4.予定建築物の規模
延べ面積がおおむね200u以下であること。
住宅の高さは10m以下であること。
既存集落の土地を購入するメリットとデメリットは?
メリット

☆限られた人だけが建築可能なため、土地を安く購入できます。

☆両親の本籍地等でも、予定地として権利を生かすこともできます。


☆静かな環境を維持しやすい。


デメリット

☆敷地の規模に制限があります
おおむね200u以上です。

☆高さ制限があります


☆市街化に比べインフラ整備の状態にハンディーがありますので、よく確認してください



◆市街化調整区域の土地でも家は建つ? その3


「茨城県都市計画法の規定による
開発行為の許可等の基準に関する条例」
指定既存集落内の自己用住宅
「指定既存集落」とは
市街化調整区域において、自然的社会的条件に照らし一体的な日常生活圏を構成している集落であって、あらかじめ知事が指定した集落をいいます。
   指定既存集落
市 町 村 名 集 落 名 集落の存する「大字」名
 水戸市 飯  富
柳河・青柳
 飯富町
 柳河町、青柳町
 水戸市(旧内原町) 杉  崎  杉崎、中原、有賀

上記の「指定既存集落」内ですべて建築が可能という訳ではありませんので、上記集落内で土地をお探しの方は、ご相談ください。


◆市街化調整区域の土地を購入するにあたって


市街化調整区域の土地を購入する際、
               注意しなければならないこと
市街化調整区域の物件で重要なこと!
市街化調整区域に建物を建てる場合、先に都市計画法による許可が必要になります。しかし、必ずしも100%約束されるものではありません。
契約書のチェック!
土地契約の際には「一定期日までに都市計画法による許可が取得できない場合は売買契約を解除できる」という旨の特約条項を売買契約書に盛り込んでもらうことが重要です。
住宅ローンについても注意が必要です。市街化区域に比べ、土地の評価が低い分、担保力が低いため、融資額を減額される場合もあります。
あらかじめ、自己資金と融資額、購入しようとしている土地の評価額などについて資金計画が重要になります。(自己資金が少なく、土地の評価額が低いときは注意が必要です)
契約書のチェック!
売買契約書の条文として融資利用の特約について確認が必要です。
「一定期日までに融資の全部又は一部について承認を得られないときは、売買契約を解除することができる。またその際、売主は受領済の金員をすみやかに買主に返還しなければならない。」といったような条文です。

市街化調整区域の物件で心配やご不明な点がある方はご相談ください。
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